Petites Ville de Demain : qu’est-ce que c’est ?

1. – Objectifs

Le programme Petites Villes de Demain vise à renforcer les fonctions de centralité des villes lauréates, c’est-à-dire à renforcer les capacités d’action de ces villes sur leurs périphéries, aussi bien en termes de services ou d’attractivité.

Ces villes représentent en effet un maillon essentiel au service des citoyens : leur capacité à innover et réinventer leurs modes d’action a été particulièrement mise en évidence durant la crise sanitaire liée au Covid-19. Leur rôle est majeur pour accompagner les mutations de la société et répondre aux aspirations de nombre de nos citoyens.

Leurs trajectoires respectives, loin d’être homogènes, indiquent néanmoins que nombreuses sont les petites centralités qui connaissent une fragilisation, caractéristique d’un déclin démographique, économique et d’influence. Cette déprise repose souvent sur la conjonction de facteurs et de processus particulièrement perceptibles au travers de plusieurs constats :

·  Un risque d’isolement et de paupérisation d’une population vieillissante
·  Un éloignement des services essentiels et des équipements de proximité
·   Une érosion de l’activité commerciale et une fermeture d’entreprises
·  Un vieillissement et une inadaptation du parc de logement
·  Une dégradation du patrimoine historique

Le programme Petites Villes de Demain a donc pour objectif de mobiliser des moyens techniques et financiers pour gommer ces fragilités et renforcer les capacités d’action de ces villes-centres, aussi bien en termes d’attractivité commerciale, patrimoniale et culturelle, ou encore de politiques emploi/logement équilibrées.

2 – La particularité de Houdan

Depuis le début des années 2000, le « développement équilibré, harmonieux et maîtrisé » est le slogan permanent qui a accompagné les engagements des équipes municipales successives à Houdan. Il s’est traduit par la mise en œuvre de politiques équilibrant emploi, logement et services. Depuis une vingtaine d’années, la Ville a donc cherché à anticiper les profonds changements qui agitent aujourd’hui notre monde et notre société, et a fait finalement du « petite ville de demain avant l’heure ». Elle peut ainsi se targuer d’avoir plus de 150 pas de porte commerciaux en centre-ville, et d’avoir grandement contribué à faire du Houdanais l’un des territoires avec le plus faible taux de chômage de France.

3 – Un développement équilibré, harmonieux et maîtrisé depuis plus de 20 ans

Ville centre du territoire houdanais concentrant les principaux équipements et services (gare, hôpital, collège, piscine…), Houdan a en effet veillé à insuffler des politiques municipales contribuant à l’équilibre territorial intercommunal.

Pour l’économie et l’emploi, Houdan a mis à disposition une grande partie de son territoire (2 zones d’activités de compétence CCPH) au développement des entreprises de petite et moyenne taille afin de favoriser le développement de l’emploi local.

En complémentarité, la politique municipale a protégé et permis le développement d’une offre commerciale de centre-ville en s’appuyant notamment sur :

– Un contrôle du développement commercial en périphérie du centre-ville en liaison avec la CCPH et les communes environnantes.

–  La mise en place d’un périmètre de protection du commerce de centre-ville avec des traductions en termes de contraintes dans le PLU, sur des actions d’animation.

Ces avancements ont pu être permis grâce à l’adhésion d’une association de commerçants réactive et dynamique. Cette politique a notamment pu permettre un développement de l’emploi important, et une très faible vacance de locaux commerciaux en centre-bourg (4% contre 20% en moyenne dans les communes labellisées « Petites Villes de Demain »).

La politique de développement de logements a veillé à assurer une offre diversifiée, tant sur leur taille que sur le type de population à qui ils s’adressent. Au travers de ses documents d’urbanisme notamment, la Ville a adopté très tôt le développement urbain dense afin de préserver les espaces naturels et inciter à des logements de plus petite taille. Bien que non soumise à la loi SRU, la Commune a favorisé le développement de logements sociaux (environ 15% aujourd’hui) en ayant impulsé ou porté des projets sur son territoire.  Ces actions ont permis de stabiliser la démographie, après des années marquées par le vieillissement de la population et la moindre occupation des logements existants.

Cette dynamique de développement a été attentive aux exigences de développement durable et de prise en compte des risques par la création d’un réseau de voies vertes, par la préservation des zones naturelles inondables, et encore par la réhabilitation et la valorisation du patrimoine historique vernaculaire, support d’une offre touristique renforcée.

Toutefois, cette situation reste fragile. La structure de l’habitat et plus largement à la structure démographique, comme en atteste le taux de vacance des logements houdanais de 13,2%, posent des enjeux forts tels que le maintien d’une offre en logements neufs ou réhabilités pour répondre aux besoins des ménages (desserrement, autonomie liée à l’âge,…), le maintien du niveau démographique actuel, et le maintien de services en adéquation avec les évolutions démographiques.

En dépit d’un contexte national à risques pour les territoires, tout doit être fait pour préserver la spécificité houdanaise. Il s’agit alors de continuer à bénéficier de l’aire d’attraction parisienne sans devenir une énième ville dortoir aux portes de la Capitale, en continuant à préserver l’emploi local, à proposer des logements adaptés à la population, et en préservant le tissu commercial local, riche, dense, mais également fragile.

4 – Principes généraux des documents cadres du programme Petites Villes de Demain

La mise en œuvre opérationnelle du programme Petites Villes de Demain repose sur deux documents cadres : l’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) et sa thématique habitat, l’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat, volet Renouvellement Urbain (OPAH-RU). Cette dernière fait l’objet d’une étude préalable et sera annexée à la convention d’ORT, qui garantira ainsi la cohérence d’ensemble des différents projets émergeant dans le cadre du programme Petites Villes de Demain.

L’ORT se présente comme une large palette d’outils au service d’un projet de territoire maîtrisé, avec des avantages concrets et immédiats. Une fois le projet de territoire défini par les élus en lien avec l’État et les partenaires, la convention d’ORT confère des nouveaux droits juridiques et fiscaux au sein d’un périmètre défini par les études à la parcelle, notamment pour :

–  Renforcer l’attractivité commerciale en centre-ville grâce à la mise en place d’une dispense d’autorisation d’exploitation commerciale selon les critères définis par l’article L.752-1-1 du code du commerce, et la possibilité de suspension au cas par cas de projets commerciaux périphériques

–  Favoriser la réhabilitation de l’habitat par l’accès prioritaire aux aides de l’Anah

–  Faciliter les projets à travers des dispositifs expérimentaux comme le permis d’innover ou le permis d’aménager multisites ;

–  Mieux maîtriser le foncier, notamment par le renforcement du droit de préemption urbain et du droit de préemption dans les locaux commerciaux et artisanaux (dispositifs d’ores-et-déjà mis en place à Houdan)

L’OPAH-RU est un dispositif contractuel prenant la forme d’aides financières et de services d’accompagnement à destination des propriétaires bailleurs et occupants, en vue de procéder à :

– La réhabilitation du bâti
–  La remise sur le marché de logements vacants
–  L’amélioration de l’offre de logements en particulier locatifs
–  Le maintien ou développement des services de voisinage
–  La requalification de quartiers anciens ou dégradés

Il s’agit d’un contrat conclu généralement pour une durée comprise entre 3 et 5 ans, prenant la forme d’un programme d’actions, fixant les objectifs et les engagements des personnes publiques signataires (commune, EPCI ou syndicat mixte, ANAH, Etat).

À Houdan, la convention d’OPAH-RU sera annexée à la convention d’ORT. Il s’agira du volet opérationnel déterminant les leviers d’action à mettre en œuvre sur la thématique habitat dans un périmètre d’intervention restreint au centre-bourg historique et au secteur gare. Ce périmètre devra obligatoirement s’intégrer dans le périmètre ORT.

L’OPAH-RU ne peut se réduire à un outil économique de distribution de subventions à destination des particuliers, sans engagements ni contreparties. Elle doit au contraire être mise en œuvre dans le respect des équilibres sociaux, de la sauvegarde du droit des occupants et des documents cadres régissant les actions logement.

 5  – Méthodologie

Les conventions d’ORT et l’OPAH-RU sont les deux documents cadres sur lesquels repose le programme Petites Villes de Demain. Ils en sont les volets opérationnels et déterminent à ce titre les leviers d’intervention à mobiliser.

Les mises en œuvre de l’ORT et de l’OPAH-RU reposent sur la construction d’un diagnostic préalable, qui détermine où agir, et de documents pré-opérationnels, qui déterminent comment agir.

Le travail de diagnostic du territoire a été réalisé par le cabinet Sinopia et livré en mars 2022. Il permet de connaître les forces et les faiblesses du territoire. Il complète les documents cadres déjà existants ou en cours de réalisation qui comportent des éléments de diagnostic ; Plan Local de l’Urbanisme, Plan Local de l’Habitat, étude pré-opérationnelle OPAH-RU, projet de territoire intercommunal, ou encore Contrat de Relance et de Transition Énergétique (CRTE). Ce travail a permis de définir un certain nombre d’enjeux. À chaque problème son enjeu : il s’agit de définir ce qui peut être renforcé, ou source de faiblesse.

Le projet de ville détermine les orientations stratégiques, c’est-à-dire l’ensemble des décisions qui permettent d’orienter l’avenir ainsi que la façon dont la Ville devra répondre aux enjeux et aléas qui dictent le rythme du territoire.