L’opération de revitalisation du territoire

L’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) permet aux collectivités signataires d’activer plusieurs outils juridiques et opérationnels au service de leur projet de revitalisation territoriale. Ils facilitent notamment l’atteinte des objectifs de rénovation de l’habitat privé et d’attractivité commerciale du centre-bourg de Houdan. Les effets de l’Opération de Revitalisation du Territoire sont d’application immédiate et sont soumis aux évolutions nationales qui pourront être apportées. Si l’ensemble des outils mis à disposition des collectivités locales et précisés par la loi ELAN seront mobilisables par la commune via son ORT, Houdan porte une attention particulière aux outils suivants, qui pourraient être bénéfiques pour son projet de ville.

1 – Les outils sur l’habitat

La constatation d’abandon manifeste d’une partie d’immeuble

L’ORT facilite le lancement de la procédure de déclaration d’état d’abandon manifeste d’une partie d’immeuble, dès lors que des travaux condamnent l’accès à une partie de cet immeuble. L’objectif est ainsi d’amener le(s) propriétaire(s) à faire cesser l’état d’abandon. Le cas échéant, si l’état d’abandon est confirmé, une procédure d’expropriation peut être engagée par la commune. Cet outil est applicable en secteur d’intervention de l’ORT.

L’abattement d’impôts sur les plus-values de cession de biens

L’impôt sur la plus-value s’applique sur un bien immobilier vendu (sauf s’il s’agit d’une résidence principale) ayant réalisé une plus-value sur la vente. Cette plus-value se définit comme étant la différence entre le prix de vente du bien et celui d’acquisition du bien. Si elle est positive, l’ancien propriétaire doit s’acquitter de cette taxe. Un abattement est applicable sur les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés pour tout ou partie de leur surface dans les périmètres délimités dans les conventions d’ORT.

Dispositif d’intervention immobilière et foncière (DIIF)

Le DIIF permet la revalorisation d’îlots d’habitat vacants ou dégradés, par des opération d’acquisition, de réhabilitation et de portage des biens avant revente. L’intervention d’un unique maître d’ouvrage sur toute la durée du dispositif facilite la gestion des difficultés opérationnelles d’un tel montage. L’ANAH peut subventionner des opérateurs dans le cadre de ces opérations de rénovation suivies d’une période de location à loyer maîtrisé puis vente à un destinataire final. Le taux maximal de l’aide Anah pouvant être attribué au porteur est fixé à 25 % pour un plafond de travaux subventionnables de 1000 € H.T./m² plafonné à 900000 € H.T. par immeuble, soit une subvention maximale de 225000 € par immeuble. Sont éligibles les EPF, EPFL, EPA, SEM, SPL, SPLA et concessionnaires d’opérations d’aménagement.

Vente d’immeuble à rénover (VIR) en ORT

Ce dispositif permet à certains opérateurs (EPA, SEM, SPL, SPLA, OPHLM) d’être éligibles aux aides de l’ANAH quand ils mènent un projet de vente d’immeuble à rénover alors que l’acquéreur potentiel n’est pas connu initialement. Cette aide prend la forme d’une subvention liée à des travaux lourds et d’amélioration subventionnés par l’ANAH. Ce dispositif répond à un double objectif : d’une part, relancer le marché et donner confiance aux investisseurs privés tout en s’appuyant sur des opérateurs publics ; d’autre part faciliter la remise sur le marché de logements vacants. L’outil peut être mobilisé en secteur d’intervention de l’ORT ou en secteur d’OPAH-RU. La VIR est formalisée au sein des secteurs d’intervention de l’ORT en précisant leurs objectifs et en désignant des linéaires ou immeubles potentiellement concernés.

Biens sans maître

Un bien sans maître est un bien immobilier vacant, dont le propriétaire est inconnu, disparu ou décédé. Il existe deux catégories de bien sans maître : Dans le cas de propriétaires disparus ou décédés, les biens sans maître sont les biens immobiliers faisant partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s’est présenté. Dans le cas de propriétaires inconnus, les biens sans maître sont les biens immobiliers pour lesquels les taxes foncières n’ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers depuis plus de trois ans. Concernant la première catégorie de biens sans maître, c’est-à-dire si le bien est issu d’une succession ouverte depuis plus de trente ans, le bien sans maître appartient à la commune où se trouve le bien. Toutefois, par délibération du conseil municipal, la commune peut renoncer à ses droits et les transférer à l’EPCI à fiscalité propre dont elle est membre. Dans le cas où la commune ou l’EPCI renonce à ses droits, la propriété du bien est transférée à l’État, sauf cas particulier. Une convention ORT peut uniquement agir dans le cas de biens sans maître issus d’une succession et non de biens sans maître issus de propriétaire inconnu. Dans le cadre d’une convention ORT, le délai de 30 ans avant qu’une commune puisse acquérir un bien sans maître est ramené à 10 ans.

L’interdiction ciblée de travaux

Par dérogation aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce, la convention ORT peut prévoir que sont interdits, postérieurement à la signature de la convention, les travaux qui conduisent, dans un même immeuble, à la condamnation de l’accès indépendant aux locaux ayant une destination distincte de l’activité commerciale ou artisanale. Cet outil vise en particulier à permettre la création de logements au-dessus des commerces dans le centre-ville de la ville principale de l’EPCI signataire

L’encadrement des baux commerciaux

Par dérogation aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce, la convention ORT peut prévoir que les baux relatifs à un local commercial conclus après la signature de la convention d’ORT ne peuvent porter que sur ce local et ses annexes dans les immeubles qui abritent à la fois un ou plusieurs locaux commerciaux et des locaux destinés à l’habitation. Ainsi, cet outil ne concerne ni les locaux destinés au fonctionnement des activités commerciales ou artisanales, ni le local destiné à l’habitation occupé par le commerçant ou l’artisan qui exerce son activité professionnelle en rez-de-chaussée. Cet outil vise en particulier à permettre la création de logements au-dessus des commerces dans le centre-ville de la ville principale de l’EPCI signataire.

2 – Les outils en termes d’aménagement et d’urbanisme

Le permis d’aménager multisites

Ce dispositif permet aux actions mentionnées dans l’ORT de faire l’objet d’un permis d’aménager multisite, c’est-à-dire portant sur plusieurs unités foncières non contiguës. Pour recourir à cet outil, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées :

→ être intégré dans les actions prévues dans la convention ORT ;
→ s’inscrire dans le respect des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) du PLUi pour assurer une cohérence d’ensemble ;
→ garantir l’unité architecturale et paysagère des sites concernés

Le permis d’innover

Cet outil donne la possibilité aux maîtres d’ouvrage, sur leurs permis de construire, permis d’aménager ou déclarations préalables, de déroger à certaines règles du Code de la construction et de l’habitation, du Code de l’urbanisme, ou encore du Code de l’environnement. Cet outil est applicable en secteur d’intervention de l’ORT, il est utilisable à titre expérimental jusqu’en novembre 2025.

La procédure intégrée pour les ORT (PIORT)

Cette procédure a pour objectif de faciliter la réalisation de projets par une simplification des démarches administratives nécessaires en les réunissant en une seule procédure. Le PIORT facilite la réalisation de l’ORT via la mise en compatibilité des documents de planifications dont l’évolution est nécessaire pour réaliser les opérations du programme PVD. Les conditions sont définies à l’article L.300-6-1 du Code de l’urbanisme. Cette procédure peut concerner : – La mise en compatibilité d’un SCOT, d’un PLUI ou d’un document en tenant lieu ; – L’adaptation de plans et programmes, tels que le schéma régional d’aménagement durable et d’égalité des territoires (SRADDET), plan climat-air-énergie territorial (PCAET), programme local de l’habitat (PLH), plan de mobilités (PMD, ex – PMU), etc.

La dérogation à certaines règles du PLU

Depuis la loi Climat et résilience de 2021, la dérogation à certaines règles du PLU est ouverte aux secteurs d’intervention d’une ORT. Ainsi l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut déroger à certaines règles relatives au gabarit, à la densité, aux obligations en matière de création d’aires de stationnement, aux retraits par rapport aux limites séparatives… Ces dérogations doivent principalement être liées au respect d’objectifs de mixité sociale, de la proximité de transports en commun ou contribuer à l’amélioration du cadre de vie. Cet outil est applicable en secteur d’intervention de l’ORT. La loi 3DS permet dorénavant de modifier les règles de densité en secteur ORT, et notamment d’autoriser des permis de construire avec 30% de densité supplémentaire par rapport à celle inscrite au PLU.

3 – Les outils sur le commerce et les zones d’activité

Simplification des projets d’implantation en centre-ville

Une autorisation d’exploitation commerciale est une décision qu’il faut obligatoirement obtenir avant d’ouvrir, de rouvrir ou d’agrandir un commerce de plus de 1000 m², ou à partir de 300 m² dans les cas prévus par l’article L.752-4 du Code de commerce. Afin de favoriser le retour des commerces en centre-ville, l’ORT exempte d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) les projets, limitativement énumérés à l’article L.752-1 du Code de commerce, qui s’implantent dans un secteur d’intervention comprenant un centre-ville identifié par la convention de ladite ORT et qui ne sont pas considérés comme engendrant une artificialisation des sols. Cette exemption s’applique également aux opérations immobilières mixtes (logements-commerces), dès lors que la surface de vente du commerce est inférieure au quart de la surface de plancher à destination d’habitation. L’outil s’applique en secteur d’intervention de l’ORT incluant un centre-ville.

Stratégie commerciale en ORT et dispense de CDAC à l’échelle de l’EPCI

L’article 97 de la loi 3DS du 22 février 2022 transfère à titre expérimental l’instruction et la délivrance des AEC aux EPCI à fiscalité propre volontaires signataires d’une convention d’ORT. Cette expérience est effective pour une durée de 6 ans à compter du 22 février 2022 sous réserve de la validation de la mesure par un décret d’application à paraître prochainement. L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire procède elle-même à l’examen de la demande d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) avec avis conforme de l’EPCI, en lieu et place des commissions départementale et nationale d’aménagement commercial (CDAC et CNAC).

Exonération des taxes pour les PME

Les communes et les EPCI à fiscalité propre peuvent, après délibération, exonérer partiellement ou totalement de fiscalité locale (TFPB, CFE, CVAE) les établissements exploités par des TPE/PME exerçant une activité commerciale ou artisanale dans une Zone de Revitalisation des Centres-Villes (ZRCV).

Mise en demeure d’une zone d’activité

Dans les zones d’activité économique, définies à l’article L. 318-8-1 du Code de l’urbanisme, situées dans le périmètre des secteurs d’intervention ORT, lorsque l’état de dégradation ou l’absence d’entretien par les propriétaires des locaux compromettent la réalisation d’une opération d’aménagement ou de restructuration de la zone d’activité, le représentant de l’État dans le département, le maire, après avis du conseil municipal, ou le président de l’EPCI, après avis de l’organe délibérant, peut mettre en demeure les propriétaires de procéder à la réhabilitation des locaux, terrains ou équipements concernés. Lorsque les propriétaires n’ont pas manifesté, dans un délai de trois mois, la volonté de se conformer à la mise en demeure ou lorsque les travaux de réhabilitation n’ont pas débuté dans un délai d’un an, une procédure d’expropriation peut être engagée, au profit de l’État, de la commune, de l’EPCI ou d’un EPA. L’outil peut être mobilisé sur les secteurs d’intervention de l’ORT.

Pour aller plus loin : consulter la convention-cadre d’Opération de Revitalisation du Territoire complète ici