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Fiche pratique
Vérifié le 29 septembre 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de l'économie Pour répondre aux besoins des entreprises de disposer de locaux, certains établissements spécialisés proposent la souscription d'un contrat de crédit-bail immobilier. Ce type de contrat permet aux entreprises de louer un bien immobilier et, dans un second temps, d'en devenir propriétaire.
Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la mise en location, par un établissement spécialisé (le crédit-bailleur), d'un bien immobilier à usage professionnel ou commercial, au profit d'une entreprise (le crédit-preneur). Cette entreprise a la possibilité d'acquérir le bien au plus tard à l'expiration du bail. Le contrat de crédit-bail immobilier comprend donc 2 éléments essentiels :
À savoir tout professionnel peut être crédit-preneur (société ou entrepreneur individuel) quels que soient sa forme juridique et son secteur d'activité. En revanche, seule une banque ou une société financière spécialisée peut être crédit-bailleur. Un annuaire des sociétés financières habilitées est à votre disposition. En général, l'opération se déroule de la manière suivante : Ce mécanisme permet à l'entreprise de financer un investissement immobilier sans apport initial, ni prêt bancaire. De plus, la dette du crédit-bail ne figure pas dans le bilan comptable mais uniquement dans les annexes. Ainsi, le crédit-bail n'affecte pas la capacité d'endettement de l'entreprise qui conserve sa capacité à réaliser des emprunts.
À noter le crédit-bail peut porter sur un bien immobilier en construction. Dans ce cas, le crédit-preneur conserve la maîtrise d'ouvrage. Il a la possibilité de verser des pré-loyers pendant la construction. Mentions du contrat Le contrat de crédit-bail immobilier doit comporter certaines mentions, notamment : Obligations réciproques des parties Le locataire (crédit-preneur) a une obligation de jouissance paisible du bien et s'engage à assurer le bon entretien de l'immeuble. Jusqu'à la levée de l'option, le crédit-preneur ne peut donc pas vendre ou affecter le bien loué d'une hypothèque. Il ne peut pas non plus changer la destination exclusive du bien, c'est-à-dire, utiliser le bien pour un usage autre que celui initialement prévu. Par exemple, le crédit-preneur ne peut pas utiliser comme local commercial, un immeuble destiné à accueillir des bureaux. De même, le crédit-preneur doit s'acquitter des loyers à l'échéance. Dans le cas contraire, il s'expose à ce que le bailleur mette fin au bail. Le crédit-bailleur a une obligation de garantie d'éviction à l'égard du locataire (crédit-preneur). Publicité foncière Un contrat de crédit-bail immobilier conclu pour une durée supérieure à 12 ans doit faire l'objet d'une publicité auprès du service de publicité foncière dans un délai de 3 mois.
Attention :
en l'absence de publication, le contrat de crédit bail n'est pas opposable aux tiers. Cette publicité donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière. Le montant de la taxe est fixé à 0,70 % du prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou de la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges. Le paiement de la taxe est à la charge du crédit-bailleur qui est encore propriétaire du bien au moment de la conclusion du crédit-bail. À la fin du crédit-bail, le locataire (crédit-preneur) a le choix entre l'une des 3 alternatives : Une opération de crédit-bail immobilier est régie par des règles fiscales particulières. Les loyers versés par le locataire (crédit-preneur) sont des charges déductibles du résultat fiscal (revenu imposable). Toutefois, lorsque le prix prévu de la levée d'option est inférieur au prix du terrain, la fraction égale à l'écart n'est pas déductible fiscalement.
Exemple Le loyer annuel du contrat de crédit bail est fixé à 100 000 €. Le terrain a été acquis 50 000 €. Le prix de la levée d'option stipulé dans le contrat est de 20 000 €. La somme des loyers non déductibles est égale à : 50 000 - 20 000 = 30 000 €. Au final, le montant du loyer déductible sera de 100 000 - 30 000 = 70 000 €. La levée de l'option d'achat entraîne l'entrée de l'immeuble dans le patrimoine du locataire (crédit-preneur). Le bien est alors inscrit à son bilan parmi les éléments de l'actif immobilisé. Le locataire, désormais propriétaire de l'immeuble, se retrouve dans la même situation fiscale que s'il avait acheté le bien dès la date de la conclusion du contrat de crédit-bail immobilier. Dès lors, il doit réintégrer une fraction des loyers versés au résultat fiscal de l'entreprise. Le montant des réintégrations est obtenu grâce au calcul suivant : Valeur de l'immeuble à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier - Montant de la levée d'option - Montant des amortissements que le locataire aurait pratiqués s'il avait été propriétaire du bien dès la date de conclusion du contrat - Montant des loyers non déductibles durant la période de location.
Exemple Le 1 Le loyer annuel est égal à 20 000 €. Le montant de la levée d'option est fixé à 10 000. € Le 31 décembre de l'année N+10, l'entreprise lève l'option d'achat et compte amortir le bien sur 25 ans. Calcul : 200 000 – 10 000 – ((180 000 / 25) * 10) – 10 000 = 108 000 Au moment de la levée d'option, l'entreprise devra effectuer une réintégration fiscale de 108 000 €. Toutefois, l'entreprise (crédit-preneur) est dispensée de la réintégration fiscale si elle remplit toutes les conditions suivantes :
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Direction de l'information légale et administrative
Crédit-bail immobilier
Fiscalité sur les loyers
Fiscalité de la levée d'option
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